IPTU e ITR nas “fazendas urbanas”

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O crescimento das cidades em sentido ao campo faz eclodir uma disputa tributária cada vez mais frequente.

É inevitável que as cidades em expansão acabem gradativamente se aproximando das fazendas e áreas rurais que as circundam. Prosseguem até alcançá-las e acabam por envolvê-las de tal forma a fazer com que, em algum inevitável momento, passem a fazer parte da área urbanizada do município.

Os proprietários das áreas rurais pagadores de ITR passam, neste dado momento, a serem alvos de lançamentos e cobranças de IPTU pela municipalidade que encurralou a propriedade rural.

No mais das vezes e neste lapso temporal em que se verifica este processo de transformação da área rural em área urbana, o proprietário da área rural irresigna-se com a situação, eis que o IPTU calculado sobre o valor venal dos metros quadrados da área urbana em muito supera o ITR calculado sobre os alqueires ou hectares da terra nua.

O Código Tributário Nacional (CTN) prevê que a zona urbana é aquela definida em lei municipal, observado o requisito mínimo da existência de melhoramentos indicados em pelo menos dois dos incisos previstos em seu artigo 32, construídos ou mantidos pelo Poder Público: I - meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais; II - abastecimento de água; III - sistema de esgotos sanitários; IV - rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar; e V - escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel considerado.

No CTN houve prestígio ao critério de exclusão, pelo qual o imóvel que não estiver localizado na zona urbana estará sujeito a incidência do ITR.

Além do disposto no CTN, há também a regra do artigo 15 do Decreto-Lei nº 57/1966, que adotou o critério da destinação, segundo o qual se exclui da incidência do IPTU os imóveis estabelecidos em áreas consideradas urbanas, porém destinadas a atividade rural.

E aqui surge o complicador de definir qual é a intensidade da atividade rural considerada apta para caracterizá-la como rural ou urbana. A lei nada diz, de modo que parece indiferente o nível de atividade rural para este fim, desde que efetivamente exista.

O Superior Tribunal de Justiça (REsp 1112646/SP) firmou entendimento de que não incide IPTU, mas ITR, sobre imóvel localizado na área urbana do município, desde que comprovadamente utilizado em exploração extrativa, vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial.

A disputa entre União Federal e municípios costuma ser resolvida à luz das provas do atendimento dos requisitos do artigo 32 do CTN e/ou do artigo 15 do Decreto-Lei nº 57/1966.

Mas a importunação ao contribuinte proprietário da área não costuma parar por ai. Os municípios causam-lhe grande transtorno enquanto a disputa não é resolvida, impondo ao particular elevados custos com a contratação de laudos técnicos e advogados para definir a justa tributação sobre a propriedade.

Até que isso não ocorra, também é comum que a área rural que se pretende urbanizar para fins tributários é submetida a lançamentos abusivos do imposto urbano sem qualquer cuidado quanto à existência de áreas de proteção ambiental, como matas, florestas, rios e lagos, assim como áreas de linhões de transmissão de energia desapossadas pelo poder público, todas não sujeitas à incidência do IPTU.

Não seria difícil aos municípios identificarem a existência de área de proteção ambiental por imagens de satélite, consultas a mapas e órgãos púbicos ou por diligências da própria equipe de fiscalização. Tampouco poderiam ignorar a existência de linhões de transmissão de energia instaladas por contratos de concessão de serviços públicos de energia. Todavia, delegam ao interessado, sujeito passivo do lançamento arbitrário de IPTU, o oneroso e desgastante encargo de contrapor o lançamento levado a efeito.